Resumo objetivo do artigo
- Locadores que deixam de receber aluguel, e inquilinos que atrasam o pagamento, muitas vezes não sabem como funciona a ação de despejo por falta de pagamento nem quais prazos e defesas existem.
- Despejo por falta de pagamento é a ação judicial usada pelo locador para retomar o imóvel quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, prevista na Lei 8.245/1991.
- A solução envolve, para o locador, reunir provas da dívida e ajuizar a ação corretamente, e para o inquilino, avaliar a purgação da mora dentro do prazo legal para evitar o despejo.
- Um advogado especializado em direito imobiliário orienta tanto o locador quanto o inquilino sobre prazos, defesas e a forma mais rápida de resolver a situação.
Introdução: por que o despejo por falta de pagamento é uma das ações mais comuns na Justiça?
Carlos aluga um apartamento havia dois anos, sempre em dia com o pagamento, até perder o emprego e atrasar três meses seguidos de aluguel. Ao receber a citação de uma ação de despejo por falta de pagamento, ficou sem saber se ainda tinha alguma chance de permanecer no imóvel. Do outro lado, sua proprietária, que dependia daquela renda para complementar a própria aposentadoria, também não sabia exatamente quanto tempo levaria para reaver o imóvel.
Situações como essa se repetem todos os dias em varas cíveis de todo o país. Entender como funciona o despejo por falta de pagamento é importante tanto para o locador que quer retomar o imóvel quanto para o inquilino que busca uma saída para a própria dívida.
O que é a ação de despejo por falta de pagamento?
Despejo por falta de pagamento é a ação judicial prevista na Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, usada pelo locador para retomar o imóvel alugado quando o inquilino deixa de pagar o aluguel e os encargos da locação, como condomínio e IPTU, quando previstos em contrato. Além de pedir a desocupação do imóvel, o locador costuma cumular esse pedido com a cobrança dos valores em atraso na mesma ação.
Quais são os requisitos para o locador pedir o despejo por falta de pagamento?
Para ajuizar a ação de despejo por falta de pagamento, o locador precisa comprovar a existência de um contrato de locação válido, o inadimplemento do aluguel ou dos encargos acordados e a notificação ou citação regular do inquilino no processo. Reunir os comprovantes de pagamento anteriores e o extrato atualizado da dívida facilita bastante a instrução do processo desde o início.
O que é a purgação da mora e como ela funciona no despejo por falta de pagamento?
A purgação da mora é o principal mecanismo de defesa do inquilino na ação de despejo por falta de pagamento. Prevista no artigo 62, inciso II, da Lei do Inquilinato, permite que o locatário ou o fiador deposite judicialmente o valor integral do débito atualizado, incluindo aluguéis, encargos, juros, multa contratual e honorários advocatícios, dentro do prazo de 15 dias contados da citação. Se o valor for depositado corretamente dentro do prazo, a ação de despejo por falta de pagamento é extinta e a locação continua.
Existe limite para usar a purgação da mora no despejo por falta de pagamento?
Sim. O inquilino não pode purgar a mora se já tiver utilizado esse mesmo recurso nos 24 meses anteriores ao ajuizamento da nova ação de despejo por falta de pagamento. Essa limitação foi criada justamente para evitar que o inadimplemento se repita indefinidamente, sempre resolvido de última hora, sem que o locador consiga de fato retomar o controle sobre eventuais atrasos recorrentes do inquilino.
Cada caso é um caso
Será que essa regra vale mesmo para você?
Pequenas diferenças de situação levam a respostas jurídicas opostas. Vale confirmar antes de agir com base no caso de outra pessoa.
Confirmar se vale para mimNa prática dos tribunais, o que costumamos ver é que muitos inquilinos desconhecem essa limitação e só descobrem, já durante o processo, que não têm mais direito a purgar a mora, o que reduz consideravelmente as opções de defesa disponíveis naquele momento específico.
Quando é possível pedir liminar de despejo por falta de pagamento?
A Lei do Inquilinato permite a concessão de liminar para desocupação em 15 dias em determinadas hipóteses, principalmente quando existe garantia locatícia, como fiança, caução ou seguro fiança, e o locador presta caução equivalente a três meses de aluguel para garantir eventuais prejuízos ao inquilino, caso a ação venha a ser julgada improcedente. Essa liminar acelera bastante a retomada do imóvel em casos de inadimplemento comprovado logo no início do processo.
Qual é o prazo do inquilino para desocupar o imóvel após a decisão de despejo por falta de pagamento?
Quando a ação é julgada procedente e não há purgação da mora nem liminar concedida anteriormente, o prazo padrão para desocupação voluntária costuma ser de 15 dias, contados da notificação da sentença ou da decisão que determina a desocupação. Descumprido esse prazo, o locador pode requerer o cumprimento forçado da ordem, com a expedição de mandado de despejo e o auxílio de força policial, se necessário, para retirada dos bens do inquilino do imóvel. Nessa fase final, é comum que se marque uma data específica para o cumprimento do mandado, com possibilidade de remoção e depósito dos bens encontrados no imóvel, caso o inquilino não retire seus pertences voluntariamente até o prazo estabelecido.
O fiador também responde pelo despejo por falta de pagamento?
Sim, o fiador responde solidariamente pela dívida de aluguel, podendo inclusive purgar a mora em nome do inquilino dentro do prazo legal, e pode ser incluído na ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança dos valores em atraso. Por isso, quem assume a condição de fiador precisa entender que sua responsabilidade vai além de uma simples formalidade contratual, podendo gerar cobrança judicial direta em caso de inadimplemento do locatário principal.
Locação comercial segue as mesmas regras de despejo por falta de pagamento?
Em linhas gerais, sim, já que a Lei do Inquilinato regula tanto locações residenciais quanto comerciais, com o mesmo mecanismo de purgação da mora e as mesmas hipóteses de liminar. A diferença mais relevante entre esses contratos costuma aparecer em outras situações, como a renovação compulsória de contratos comerciais, e não especificamente no procedimento de despejo por falta de pagamento, que segue lógica semelhante para os dois tipos de locação.
Locatários comerciais, no entanto, muitas vezes têm mais a perder com uma desocupação repentina, já que o ponto comercial pode representar parte relevante do valor do próprio negócio, o que reforça a importância de agir rapidamente diante de qualquer dificuldade de pagamento, buscando negociação ou orientação jurídica antes que a dívida se acumule ainda mais.
O inquilino pode ser cobrado pelos aluguéis atrasados além do despejo?
Sim, é comum que o locador cumule, na mesma ação de despejo por falta de pagamento, o pedido de retomada do imóvel com a cobrança dos aluguéis e encargos em atraso, evitando a necessidade de duas ações separadas para resolver a mesma situação de inadimplemento. Isso significa que, mesmo depois de desocupar o imóvel, o ex-inquilino pode continuar respondendo pela dívida acumulada durante o período de atraso.
Atenção antes de agir
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Conferir o melhor caminhoContratos sem fiador ou garantia têm regras diferentes?
Contratos de locação sem qualquer garantia locatícia, como fiança, caução ou seguro fiança, não permitem a concessão de liminar de desocupação em 15 dias logo no início do processo de despejo por falta de pagamento. Nesses casos, o processo tende a seguir o rito ordinário até a sentença, o que costuma tornar a retomada do imóvel mais demorada para o locador, ainda que o inadimplemento esteja comprovado.
Por isso, muitos proprietários preferem exigir alguma garantia locatícia já na assinatura do contrato, justamente para ter acesso a mecanismos mais rápidos de retomada em caso de inadimplemento futuro, evitando a espera mais longa do rito comum aplicável a contratos sem qualquer garantia.
É possível negociar antes de entrar com a ação judicial?
Sim, e essa costuma ser a via mais rápida e menos custosa para ambas as partes. Muitos locadores preferem tentar um acordo direto com o inquilino, seja para parcelamento da dívida, seja para desocupação amigável do imóvel, antes de arcar com os custos e o tempo de tramitação de uma ação de despejo por falta de pagamento. Um acordo formalizado por escrito, com prazos e valores claros, ajuda a evitar novos desentendimentos e serve como prova em caso de descumprimento posterior.
Vale a pena buscar um advogado para conduzir o despejo por falta de pagamento?
Sim, tanto para o locador quanto para o inquilino. Um advogado especializado em direito imobiliário ajuda o locador a reunir a documentação correta e agilizar a retomada do imóvel, e ajuda o inquilino a avaliar se a purgação da mora ainda é possível, negociar prazos ou apresentar defesa adequada ao caso concreto. Para uma visão mais ampla sobre erros comuns em questões imobiliárias, veja também o artigo sobre direito imobiliário.
FAQ — Perguntas frequentes sobre despejo por falta de pagamento
1. O que é despejo por falta de pagamento?
É a ação judicial que o locador usa para retomar o imóvel quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou os encargos da locação.
2. O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Sim, por meio da purgação da mora, depositando o valor integral atualizado dentro de 15 dias da citação.
3. Existe limite para usar a purgação da mora?
Sim, o inquilino não pode usá-la se já tiver purgado a mora nos 24 meses anteriores ao novo processo.
4. Quando é possível pedir liminar de despejo por falta de pagamento?
Principalmente quando há garantia locatícia e o locador presta caução de três meses de aluguel.
5. Qual é o prazo para desocupar o imóvel após a decisão?
Em geral, 15 dias, contados da notificação da sentença ou decisão que determina a desocupação.
6. O fiador também pode ser cobrado no despejo por falta de pagamento?
Sim, o fiador responde solidariamente e pode ser incluído diretamente na ação de despejo e cobrança.
7. É possível cobrar os aluguéis atrasados na mesma ação de despejo?
Sim, o pedido de despejo costuma ser cumulado com a cobrança dos valores em atraso na mesma ação.
8. O inquilino precisa de advogado para se defender no despejo?
É recomendável, especialmente para avaliar corretamente o prazo e as condições da purgação da mora.
Conclusão: despejo por falta de pagamento tem regras claras para os dois lados
Despejo por falta de pagamento segue um rito específico, com prazos definidos tanto para o locador retomar o imóvel quanto para o inquilino se defender ou regularizar a dívida. Conhecer essas regras evita decisões precipitadas dos dois lados da relação de locação.
Para o locador, agir rapidamente diante do inadimplemento reduz o prejuízo acumulado e agiliza a retomada do imóvel. Para o inquilino, entender o prazo e as condições da purgação da mora pode ser a diferença entre manter a locação ou perder o imóvel definitivamente.
Por isso, o caminho mais seguro é buscar orientação jurídica assim que o atraso no pagamento se tornar recorrente, seja para organizar a cobrança de forma correta, seja para avaliar as opções de defesa disponíveis dentro do prazo legal.
Se você está enfrentando uma situação de inadimplemento na locação, como locador ou como inquilino, vale conversar com um advogado especializado em direito imobiliário para entender os próximos passos.
