O que é o distrato imobiliário?

O distrato imobiliário é o ato jurídico que encerra um contrato de compra e venda de imóvel, geralmente quando o comprador ou a construtora não consegue cumprir as obrigações assumidas. Na prática, o distrato é a rescisão formal do contrato imobiliário, com definição dos direitos e deveres de cada parte, especialmente quanto à devolução dos valores pagos e às multas aplicáveis.

Esse tipo de rescisão ganhou destaque após o aumento dos cancelamentos de contratos de imóveis na planta, motivados por crises econômicas e dificuldades financeiras. O distrato imobiliário visa equilibrar a relação entre comprador e construtora, evitando litígios e garantindo que ambas as partes saibam exatamente o que podem exigir.

Quando o distrato imobiliário pode ser solicitado

O distrato imobiliário pode ser solicitado tanto pelo comprador quanto pela construtora. O pedido ocorre, geralmente, quando o comprador não consegue continuar pagando as parcelas ou quando há atraso significativo na entrega do imóvel.

Também é possível requerer o distrato em casos de descumprimento contratual, vícios na construção, alterações unilaterais no projeto ou falha na entrega das chaves. Quando o motivo é culpa da construtora, o comprador tem direito a reaver praticamente todos os valores pagos, além de eventuais indenizações.

Por outro lado, se o distrato for motivado pelo comprador, a construtora pode reter parte do valor, a título de multa compensatória. Essa retenção deve respeitar limites legais e contratuais, sempre de forma proporcional e razoável.

Direitos do comprador no distrato imobiliário

O comprador que desiste ou rescinde o contrato de compra e venda tem direitos garantidos por lei. A Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, trouxe regras claras para o reembolso e as penalidades aplicáveis.

Percentual de restituição dos valores pagos

Quando o comprador solicita o distrato, a construtora pode reter até 25% do valor pago — ou até 50% se o imóvel estiver vinculado a um patrimônio de afetação (condomínios e incorporações). Isso significa que o comprador tem direito à restituição de 50% a 75% dos valores desembolsados, dependendo do caso.

Prazos e formas de devolução

A devolução deve ocorrer em até 180 dias após o distrato, conforme previsto em contrato. Se houver atraso, incidem juros e correção monetária. A construtora também deve fornecer um demonstrativo detalhado dos valores retidos e devolvidos, assegurando transparência na operação.

Direitos e deveres da construtora no distrato

A construtora tem o direito de reter parte do valor pago pelo comprador, a fim de compensar custos administrativos, corretagem e eventuais prejuízos. No entanto, é dever da empresa justificar a retenção e devolver o restante dentro do prazo legal.

Além disso, a construtora deve encerrar formalmente o contrato, emitindo termo de distrato, e cancelar o registro de promessa de compra e venda junto ao cartório de imóveis. A falta desse procedimento pode gerar futuras complicações jurídicas.

Motivos mais comuns para o distrato imobiliário

Alguns dos motivos mais recorrentes que levam ao distrato imobiliário são:

• Perda da capacidade financeira do comprador;
• Atraso na entrega da obra;
• Modificações contratuais não autorizadas;
• Problemas estruturais no imóvel;
• Falta de financiamento bancário aprovado;
• Arrependimento motivado por mudança de planos pessoais ou profissionais.

Independentemente da causa, é fundamental formalizar o distrato corretamente para evitar ações judiciais e prejuízos financeiros.

Como funciona o processo de distrato imobiliário

O processo de distrato imobiliário pode ser amigável ou judicial.

Distrato amigável entre as partes

É o caminho mais rápido e econômico. O comprador e a construtora negociam os valores, assinam um termo de distrato e encerram o contrato de forma consensual.

Distrato judicial: quando recorrer à Justiça

Quando não há acordo, o comprador pode ingressar com ação de distrato imobiliário para reaver os valores pagos ou contestar retenções abusivas. O Judiciário analisa cada caso, levando em conta o equilíbrio contratual e o princípio da boa-fé.

Distrato imobiliário na planta: cuidados e garantias

Nos contratos de imóveis na planta, o distrato imobiliário exige atenção redobrada. Isso porque muitos compradores desistem após longos períodos de pagamento, acreditando que terão direito integral à restituição.

Contudo, a lei permite que construtoras retenham parte dos valores, especialmente em empreendimentos com patrimônio de afetação. O ideal é buscar orientação jurídica antes de assinar o termo de distrato, garantindo que as cláusulas de retenção estejam dentro dos limites legais e proporcionais.

Custos e multas aplicáveis no distrato

As principais despesas envolvidas no distrato imobiliário incluem:

• Multa contratual (entre 10% e 25%);
• Taxas de administração e corretagem;
• Custas de registro e cancelamento;
• Eventuais honorários advocatícios.

Essas deduções devem estar expressamente previstas no contrato e seguir os limites fixados pela Lei do Distrato. Caso o comprador perceba valores excessivos, pode questionar judicialmente e pleitear a restituição integral.

Passo a passo para realizar o distrato imobiliário

Negociação direta com a construtora

O primeiro passo é tentar um acordo direto. Avalie a proposta da construtora e solicite todos os demonstrativos financeiros por escrito.

Formalização e assinatura do termo de distrato

Com o acordo firmado, deve-se elaborar um documento formal, assinado por ambas as partes, descrevendo as condições e prazos de devolução.

Registro e encerramento contratual

Por fim, é importante cancelar a promessa de compra e venda junto ao cartório e registrar o distrato, encerrando o vínculo jurídico e financeiro entre as partes.

Como um advogado pode ajudar no distrato imobiliário

Um advogado especializado em distrato imobiliário é essencial para garantir que o comprador não sofra prejuízos indevidos. O profissional pode:

• Revisar o contrato e identificar cláusulas abusivas;
• Negociar condições mais vantajosas com a construtora;
• Acompanhar o processo de restituição dos valores;
• Representar o cliente em eventual ação judicial.

Com orientação adequada, é possível reduzir perdas e garantir que a rescisão ocorra de forma justa e equilibrada.

Perguntas Frequentes (FAQ)

1. O que é distrato imobiliário?
É o encerramento formal do contrato de compra e venda de imóvel, com devolução de valores pagos.

2. Quanto posso perder no distrato imobiliário?
Depende do contrato, mas a retenção geralmente varia entre 25% e 50% do valor pago.

3. O distrato precisa ser feito em cartório?
Sim, o termo deve ser formalizado e registrado para evitar pendências futuras.

4. Em quanto tempo a construtora deve devolver o dinheiro?
Até 180 dias após o distrato, conforme a Lei do Distrato Imobiliário.

5. Posso desistir do imóvel antes da entrega das chaves?
Sim, mas haverá retenção de parte dos valores pagos.

6. E se a construtora atrasar a entrega da obra?
O comprador pode pedir o distrato com restituição integral e indenização.

7. É preciso advogado para fazer o distrato?
Sim, é altamente recomendável para evitar prejuízos e garantir segurança jurídica.

Conclusão: recorra ao distrato imobiliário de forma segura

O distrato imobiliário é um instrumento fundamental para encerrar um contrato de forma equilibrada e justa, evitando perdas desnecessárias e disputas judiciais. Entender seus direitos é o primeiro passo para negociar corretamente e recuperar o que é devido.

Antes de assinar o distrato, consulte um advogado especializado em direito imobiliário. Ele pode analisar as cláusulas, orientar sobre retenções legais e proteger seu patrimônio.

Seja por desistência, atraso na obra ou problemas contratuais, o distrato imobiliário deve ser conduzido com atenção e respaldo técnico, garantindo uma solução segura, rápida e justa para ambas as partes.