O que é o direito de laje?

O direito de laje é uma forma moderna de regularização da propriedade imobiliária, criada para reconhecer juridicamente construções sobrepostas, como as casas construídas “em cima” de outras em áreas urbanas. Ele permite que o morador de uma edificação construída sobre outra obtenha um título de propriedade autônomo, desvinculado do imóvel-base.

Na prática, o direito de laje reconhece a realidade das construções populares e familiares, em que diferentes gerações vivem em lajes, pavimentos ou extensões de uma mesma casa. Essa figura jurídica proporciona autonomia patrimonial e registral ao morador da laje, que pode vender, herdar ou financiar seu imóvel de forma independente.

Origem e finalidade do direito de laje

O direito de laje surgiu com a Lei nº 13.465/2017, que alterou o Código Civil e a Lei de Registros Públicos. Sua criação teve como objetivo principal regularizar construções sobrepostas em áreas urbanas, especialmente em comunidades e assentamentos informais.

Antes da lei, imóveis construídos sobre outros não podiam ser individualmente registrados. Isso gerava insegurança jurídica, impossibilidade de financiamento e ausência de herança legal. A finalidade do direito de laje é, portanto, promover a regularização fundiária urbana e garantir dignidade e segurança patrimonial a milhares de famílias brasileiras.

Diferença entre direito de laje e condomínio

Muitas pessoas confundem o direito de laje com o condomínio edilício, mas são institutos distintos.

Condomínio edilício x direito de laje

No condomínio edilício, as unidades autônomas estão em um mesmo terreno e compartilham áreas comuns. Já o direito de laje cria propriedades sobrepostas, independentes entre si, sem comunhão obrigatória de áreas.

Direito de laje e copropriedade

No direito de laje, cada unidade tem matrícula própria, diferentemente da copropriedade, onde todos os titulares compartilham o mesmo imóvel. Assim, o morador da laje não é coproprietário da casa de baixo, mas dono de sua própria construção.

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Quem pode constituir o direito de laje?

O direito pode ser constituído pelo proprietário do imóvel original (a “casa-mãe”) que autoriza, de forma formal, a construção sobre sua edificação. A cessão pode ocorrer por escritura pública ou instrumento particular com firma reconhecida, posteriormente registrado em cartório de imóveis.

Além do proprietário, o direito pode ser reconhecido por posse prolongada e mansa, desde que a construção exista há muitos anos e seja comprovado o uso exclusivo e pacífico da área superior.

Requisitos legais para criação do direito de laje

Para que tenha validade jurídica, é necessário cumprir alguns requisitos:

1. A construção-base deve ser regularizada e possuir matrícula própria no cartório de registro de imóveis;
2. A edificação superior deve ter acesso independente, garantindo autonomia de uso;
3. O titular da laje deve obter autorização do proprietário do imóvel-base;
4. O registro deve ser formalizado com abertura de nova matrícula para a unidade superior.

Esses requisitos asseguram que a propriedade sobreposta seja reconhecida legalmente, evitando disputas e facilitando financiamentos e transmissões.

Procedimento para regularizar o direito de laje

A regularização do direito é feita em cartório, mediante o registro do título que constituiu a laje.

Etapas de regularização no cartório

1. Elaboração de escritura pública ou contrato formal;
2. Apresentação do projeto arquitetônico e da planta do imóvel;
3. Anotação do direito de laje na matrícula do imóvel original;
4. Abertura de nova matrícula exclusiva para a laje.

Documentos necessários

• Documento de identidade e CPF das partes;
• Certidão de matrícula atualizada;
• Planta e memorial descritivo do imóvel;
• Comprovante de endereço;
• Certidões negativas de débitos municipais.

A presença de advogado é recomendada para evitar erros formais e garantir o cumprimento dos requisitos legais.

Direitos e deveres do titular do direito de laje

O titular tem direitos de usar, gozar e dispor livremente do bem. Ele pode vender, alugar ou transmitir o imóvel por herança, desde que respeite as normas de construção e o limite estrutural do imóvel-base.

Limites de uso e construção

A edificação superior deve observar as normas de segurança e não pode comprometer a estrutura da construção inferior. Além disso, novas ampliações devem ter autorização expressa, evitando risco de desabamento ou dano ao imóvel de base.

Responsabilidades civis e fiscais

O titular da laje responde pelos tributos de sua unidade, como IPTU, contas de consumo e eventuais danos à edificação principal.

Transmissão, venda e herança do direito de laje

O direito pode ser transmitido por compra e venda, doação, sucessão hereditária ou cessão. Por ser um direito real autônomo, ele possui matrícula própria no cartório e pode ser hipotecado ou utilizado como garantia em financiamentos.

Em caso de falecimento do titular, o direito integra o patrimônio do espólio e pode ser partilhado entre herdeiros, como qualquer outro imóvel.

Benefícios sociais e jurídicos do direito de laje

O direito a laje traz inúmeros benefícios para a sociedade, sobretudo em áreas urbanas de baixa renda. Ele:

• Regulariza imóveis antes informais;
• Garante segurança jurídica aos moradores;
• Facilita o acesso a crédito e programas habitacionais;
• Valoriza o patrimônio familiar;
• Incentiva o uso racional do solo urbano.

A regularização do direito é, portanto, uma forma de inclusão social e de promoção da função social da propriedade.

Perguntas Frequentes (FAQ)

1. O que é o direito de laje?
É o direito real que permite a propriedade autônoma de uma construção feita sobre outra edificação já existente.

2. Quem pode ter o direito de laje?
Qualquer pessoa autorizada pelo proprietário do imóvel-base ou que comprove posse exclusiva e prolongada da área superior.

3. O direito de laje precisa ser registrado?
Sim, o registro em cartório é obrigatório para que o direito de laje produza efeitos legais.

4. O direito de laje pode ser vendido?
Sim, o titular pode vender, doar ou herdar sua unidade, desde que registrada.

5. É possível ter financiamento com direito de laje?
Sim, desde que a matrícula esteja regularizada no cartório.

6. Qual a diferença entre laje e condomínio?
O direito de laje cria propriedade autônoma; no condomínio, há compartilhamento de áreas comuns.

7. O direito de laje se aplica a imóveis rurais?
Não, ele se destina apenas a edificações urbanas sobrepostas.

Conclusão: regularizar o direito de laje é garantir segurança jurídica

O direito representa um dos maiores avanços da legislação imobiliária brasileira, conferindo cidadania e segurança jurídica a milhões de famílias que vivem em construções sobrepostas. Ele transforma uma realidade informal em propriedade plena, garantindo ao morador o registro, a autonomia e a possibilidade de transmitir seu patrimônio.

Regularizar o direito é muito mais do que um ato burocrático: é um instrumento de dignidade, inclusão e estabilidade patrimonial. Quem possui imóvel construído sobre outro deve buscar orientação jurídica e providenciar o registro em cartório, assegurando o reconhecimento legal e o valor econômico do seu bem.

A formalização do direito a laje promove a função social da propriedade e assegura que cada morador tenha o seu espaço reconhecido como um verdadeiro lar, legítimo e protegido pela lei.